COME SOSTITUIRE UN MUTUO

VALUTARE LA SOSTITUZIONE DEL VECCHIO MUTUO
Ecco una breve lista degli aspetti e dei parametri da tenere maggiormente sotto controllo, per i loro effetti sulla convenienza del proprio mutuo bancario o la sua eventuale sostituzione:

Euribor e Irs: le variazioni di questi indici influenzano il livello dei tassi variabili e fissi, e quindi l’importo delle rate che si pagheranno. A seconda del momento di mercato, i valori di questi indici possono, ad esempio, rendere conveniente un passaggio da un tasso variabile ad un fisso, o viceversa;

Spread: viene sommato all’Euribor o all’Irs per definire il tasso d’interesse finale del mutuo bancario. Ottenendo uno spread più basso si può quindi ridurre l’importo delle rate e la spesa per interessi passivi;

Durata: modificare la durata del mutuo bancario permette di modificare anche sensibilmente l’importo delle rate e degli interessi passivi. Allungando la durata si riduce l’importo delle singole rate, anche se complessivamente si pagheranno più interessi. Riducendola, le rate aumenteranno ma si pagherà un totale interessi minore e si estinguerà prima il mutuo bancario;

Spese: ogni mutuo bancario ed ogni banca prevedono voci di spesa aggiuntive diverse, molte delle quali da pagare periodicamente per tutta la durata del mutuo bancario. Ridurle o eliminarle contribuisce quindi a incidere sul costo complessivo del mutuo bancario;

Importo: nel modificare o sostituire il proprio mutuo bancario si può intervenire anche sull’importo da rimborsare. Restituendo anticipatamente una parte del capitale, le rate residue e la spesa per interessi saranno più basse. Se, invece, si richiede della liquidità aggiuntiva rispetto al capitale residuo, si avrà a disposizione una somma, anche ingente, per le proprie esigenze di spesa, con il vantaggio di pagarla al costo di un mutuo bancario, in genere meno costoso rispetto ad un’altra forma di finanziamento;

Per migliorare la situazione del proprio mutuo bancario, una prima soluzione teorica potrebbe essere la rinegoziazione, ovvero la ridefinizione di uno o più parametri del mutuo bancario con la stessa banca che ha erogato il mutuo bancario.
Spesso è però difficile ottenere modifiche adeguate alle proprie esigenze o in linea con le migliori condizioni di mercato del momento, rinunciando quindi di fatto a una maggiore convenienza economica.

L’alternativa percorribile è quella della sostituzione del mutuo bancario, che permette di scegliere le nuove condizioni e caratteristiche del mutuo bancario tra le offerte di tante banche.
Con il passaggio alla nuova banca, il mutuo bancario stesso può così essere rinnovato anche completamente nelle sue condizioni, ed essere riadattato alle nuove esigenze del mutuatario.

SURROGA E SOSTITUZIONE
Tecnicamente, la sostituzione del mutuo bancario può essere realizzata con due soluzioni alternative: il mutuo bancario di sostituzione e la surrogazione.

Con il mutuo bancario di sostituzione si stipula un nuovo mutuo bancario con una nuova banca. Il capitale ottenuto viene utilizzato per estinguere il mutuo bancario preesistente con la vecchia banca, pagando l’eventuale penale di estinzione.
Per il mutuo bancario stipulato con la nuova banca sarà necessario un nuovo atto di mutuo bancario. L’ipoteca sull’immobile a favore della vecchia banca viene cancellata, e ne viene iscritta una nuova a favore della nuova banca.

Con la surrogazione, nota anche come surroga o portabilità, si “trasferisce” il proprio mutuo bancario da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificare i parametri del mutuo bancario stesso.
In questo caso l’estinzione del mutuo bancario avviene con una procedura semplificata, tramite la quale l’ipoteca sull’immobile rimane in essere ma viene aggiornata con l’indicazione della nuova banca, a favore della quale essa costituisce garanzia.

La surrogazione è stata ulteriormente regolamentata con la Legge 40/2007 (Legge Bersani) e successivamente dalla Legge Finanziaria per il 2008.
In particolare, i commi 450 e 451 della Legge Finanziaria hanno precisato che il mutuo bancario viene trasferito alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l’esclusione di penali o altri oneri di quasiasi natura. Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo bancario, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si devono svolgere secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi.

Nel corso del 2008 è ststa inoltre resa disponibile per tutte le banche una nuova procedura elettronica per la surrogazione, al fine di rendere più semplice e certa l’operazione.

Per effetto di tali modifiche legislative, dopo una serie di difficoltà di avvio iniziali, la surrogazione è praticamente diventata una sostituzione di mutuo bancario a costo zero pienamente operativa e disponibile per coloro che volessero ottenere migliori condizioni per il proprio mutuo bancario.

La surroga è applicabile solo per un importo di mutuo bancario pari a quello del capitale residuo ancora da rimborsare, il che impedirebbe di ottenere eventuali importi di finanziamento aggiuntivi se non tramite un mutuo bancario di sostituzione, che perderebbe però le agevolazioni di costo previste per la surroga.
Alcuni istituti, per ovviare a questo limite, offrono comunque il mutuo bancario di surroga a costo zero fino a concorrenza del capitale residuo, ed erogano un secondo mutuo bancario di sostituzione ordinaria per il solo importo aggiuntivo eventualmente necessario, con costi quindi più limitati rispetto al mutuo bancario di sostituzione erogato per l’intero importo.

Al di là del vincolo dell’importo, la surroga lascia piena libertà di scegliere i parametri del nuovo mutuo bancario secondo le preferenze e la convenienza ricercata rispetto al vecchio mutuo bancario.
Si potrà quindi decidere se mantenere lo stesso tipo di tasso o cambiarlo, passando ad esempio dal variabile al fisso. Anche la durata potrà essere modificata rispetto a quella residua del finanziamento originale, accorciandola in modo da ridurre il periodo di rimborso e il costo degli interessi, oppure allungandola per ridurre ulteriormente il peso della rata.
A ciò si aggiunge il vantaggio che i mutui casa offerti per la surroga applicano quasi sempre spread molto contenuti (al di sotto dell’1,00%), ben più bassi di quelli applicati ai mutui casa degli anni passati, quando gli spread superavano spesso anche il 2%. Così, anche solo la diminuzione di spread ottenuta con il passaggio alla nuova banca permette di realizzare significative riduzioni di tasso e di rata.

Per quanto ultimamente la surroga sia stata utilizzata soprattutto per passare da un tasso variabile ad un fisso, la sua convenienza resta immutata anche per chi già avesse sottoscritto un tasso fisso oneroso a causa delle peggiori condizioni disponibili sul mercato negli anni passati. Ad esempio, i tassi fissi nel periodo 2000 – 2001 erano mediamente del 7,00-8,00%, mentre oggi sono disponibili mutui casa di surroga con tassi fissi minori del 6,00%.
Tale differenza permette quindi di cambiare mutuo bancario mantenendo le caratteristiche del tasso fisso ma realizzando una consistente riduzione di rate ed un notevole risparmio.

Va infine tenuto presente che, tramite la surroga, si passa alle nuove condizioni di mutuo bancario complessivamente applicate dalla nuova banca. Molti istituti, infatti, hanno via via ridotto anche le varie spese accessorie che si pagano periodicamente per il mutuo bancario (spese di incasso rata, spese di assicurazione incendio e scoppio, etc), e vi sono alcune banche che le hanno addirittura eliminate.
Grazie al nuovo mutuo bancario di surroga si potrà così godere non solo della convenienza del nuovo tasso, ma anche dell’ulteriore risparmio ottenibile con le nuove spese minori di quelle che si pagavano con il vecchio mutuo bancario.

Va ricordato che, mentre la vecchia banca è obbligata ad accogliere la richiesta di surrogazione, le banche non sono obbligate ad offrire il mutuo bancario di surroga o, quando lo offrono, a concederlo a tutti i clienti che lo richiedono.
Ogni banca effettuerà quindi, così come per le altre tipologie di mutuo bancario, una valutazione della richiesta per decidere se procedere o meno con l’operazione.

E’ quindi sempre consigliabile verificare le condizioni offerte da diverse banche per la surroga, in modo da identificare quelle più convenienti ed effettivamente percorribili rispetto alla propria situazione di mutuo bancario originale.

Con entrambe le soluzioni (mutuo bancario di sostituzione e surrogazione) si mantiene la detrazione IRPEF degli interessi passivi per l’acquisto della prima casa.
Una risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 21 Dicembre 2007 ha inoltre precisato che, in caso di sostituzione di un mutuo bancario prima casa con un mutuo bancario di importo superiore, gli interessi passivi continuano ad essere detraibili per la percentuale cosrrispondente al rapporto tra il capitale residuo (maggiorato delle spese) del vecchio mutuo bancario e l’importo del nuovo mutuo bancario.

SURROGA: CONSIGLI ED ESEMPI PRATICI
In sintesi, per valutare la migliore soluzione di sostituzione mutuo bancario, occorre seguire alcune semplici regole:

• verificare con precisione le condizioni ed i costi del mutuo bancario che si sta già rimborsando (tasso, spese, rate, durata e capitale residui);
• ragionare su quali vantaggi si preferisce ottenere con la sostituzione di mutuo bancario (rate più basse, risparmio sugli interessi, flessibilità di rimborso, liquidità aggiuntiva, etc);
• confrontare un buon numero di offerte alternative di mutuo bancario da parte di altre banche, in modo da identificare quelle che possono offrire i maggiori vantaggi rispetto al mutuo bancario in essere;
• verificare se i mutui casa esaminati siano disponibili anche per la surroga, ed eventualmente valutare l’alternativa del mutuo bancario di sostituzione ed i relativi costi per poi decidere con quale banca procedere.

Alcuni esempi possono aiutare a capire l’entità dei possibili vantaggi economici ottenibili con la sostituzione del mutuo bancario.

1° esempio:
mutuo bancario da 100.000 euro, tasso variabile Euribor 1 mese + 2,00%, durata 30 anni,

2° esempio:
mutuo bancario da 100.000 euro, tasso fisso 7,5%, durata 20 anni, stipulato a Gennaio 2001

Come appare dagli esempi, a seconda della soluzione preferita, con la sostituzione mutuo bancario si potrebbe ridurre sensibilmente l’importo della rata mensile o la durata complessiva del mutuo bancario, con significativi effetti positivi sul bilancio familiare di molti anni.

RINEGOZIAZIONE ABI - MINISTERO DELL'ECONOMIA
Nel 2008, con il decreto legge 93 del 27 Maggio, è stata definita una convenzione tra il Ministero dell’Economia e l’ABI (Associazione Bancaria Italiana) per comunicare ai clienti che stanno rimborsando un mutuo bancario a tasso variabile le diverse opportunità disponibili per procedere ad una eventuale modifica della propria situazione debitoria, tra le quali una rinegoziazione a condizioni prefissate.

La rinegoziazione è applicabile ai mutui casa a tasso variabile contratti per acquisto, ristrutturazione o costruzione dell’abitazione principale fino al 28 Maggio 2008.
I clienti che richiedessero l’applicazione della rinegoziazione secondo i criteri del decreto legge pagherebbero, a partire da Gennaio 2009, una rata mensile costante calcolata sulla media del tasso d’interesse pagato nel 2006, o equivalente all’importo della prima rata pagata qualora il mutuo bancario sia stato stipulato dopo il 2006.
L’entità della rata dipenderà dal capitale residuo e dalla durata restante del mutuo bancario in essere, e sarà perciò ovviamente diversa da un mutuo bancario all’altro.

La differenza tra la rata teorica e quella costante ricalcolata non viene tuttavia “abbuonata” ma accantonata in un apposito conto di finanziamento accessorio, sul quale si andranno a sommare mese dopo mese le differenze tra le due rate. Fino a che, quindi, il tasso realmente dovuto sul mutuo bancario sarà superiore a quello con il quale è calcolata la nuova rata, il debito accumulato sul conto accessorio continuerà ad aumentare.
Tale conto accessorio maturerà a sua volta degli interessi, calcolati sulla base del tasso IRS a dieci anni maggiorato di uno spread dello 0,50%. Alla data del 23 Settembre 2008, ad esempio, l’IRS a dieci anni era al 4,93%, quindi il tasso sul conto accessorio ammonterebbe al 5,43%. Il tasso realmente applicato sarà però calcolato con il valore dell’IRS alla data della rinegoziazione effettiva, quindi al momento non è possibile determinarlo con precisione.

Una volta giunti al termine della durata inizialmente prevista per il mutuo bancario originario ci si potrebbe quindi trovare ad avere ancora una posizione debitoria aperta con la banca, per l’importo complessivo maturato nel frattempo sul conto accessorio. Si continuerà quindi a pagare la medesima rata costante fino ad esaurimento del nuovo debito residuo.
Il vecchio mutuo bancario a tasso variabile si trasforma così in un mutuo bancario che resta a tasso variabile ma con rata costante. A variare non sarà più quindi l’importo mensile della rata, ma il numero di anni complessivi per i quali tale rata sarà ancora dovuta.

Non potendo predeterminare quello che sarà l’andamento futuro dei tassi d’interesse, la rinegoziazione consente quindi di ottenere una riduzione certa dell’importo mensile da rimborsare, ma mantiene il mutuo bancario a tasso variabile e lascia completa incertezza su quella che sarà la reale durata necessaria per estinguere il debito con la banca. Infatti, soprattutto in caso di mutui casa recenti stipulati per durate molto lunghe, se nel lungo termine i tassi dovessero mantenersi su valori elevati la famiglia debitrice potrebbe trovarsi a dover pagare la rata del mutuo bancario per molti anni in più rispetto al previsto, con conseguente incertezza e vincolo anche sulle proprie capacità finanziarie future.

Entro il 29 Agosto 2008 le banche aderenti alla convenzione dovevano inviare ai propri clienti una lettera che segnalasse non solo la possibilità di rinegoziare il mutuo bancario ma anche le alternative possibili (continuare a pagare il mutuo bancario alle condizioni esistenti o avvalersi della portabilità).

I clienti hanno tre mesi di tempo dalla data di invio della lettera per comunicare alla banca la loro eventuale adesione alle condizioni di rinegoziazione proposte. La data cambia quindi da banca a banca ed è bene verificarla qualora si volesse aderire per tempo alle condizioni rinegoziate.
Alcune banche hanno stabilito condizioni migliorative rispetto a quelle standard (ad esempio: uno spread ridotto sul conto di finanziamento accessorio oppure una estensione della rinegoziazione ai mutui casa a tasso misto o cartolarizzati), ma potranno ovviamente usufruirne solo i clienti di quelle banche.

Per la comunicazione delle proposte non tutte le banche hanno adottato la stessa procedura: alcune hanno inviato ai clienti una proposta dettagliata e personalizzata con tanto di simulazioni e calcoli del mutuo bancario originario e rinegoziato, in modo da permettere un confronto, mentre altre hanno più genericamente segnalato le diverse opportunità disponibili rimandando spiegazioni e calcoli più dettagliati ad un successivo contatto o incontro con il personale della banca.

Va comunque tenuto presente che le nuove condizioni verrebbero applicate solo dal 1° Gennaio 2009.

COME VALUTARE LE ALTERNATIVE TRA RINEGOZIAZIONE E SURROGA
In sintesi, per valutare la migliore soluzione di modifica del proprio mutuo bancario, occorre seguire alcune semplici regole:

• verificare con precisione le condizioni ed i costi del mutuo bancario che si sta già rimborsando (tasso, spese, rate, durata e capitale residui);
• ragionare su quali vantaggi si preferisce ottenere con la sostituzione di mutuo bancario (rate più basse, risparmio sugli interessi, flessibilità di rimborso, liquidità aggiuntiva, etc);
• ottenere o effettuare sempre e comunque un confronto preciso e dettagliato tra le soluzioni di mutuo bancario ottenibili con la rinegoziazione e con la surroga o la sostituzione;
• confrontare un buon numero di offerte alternative di mutuo bancario da parte di varie banche, in modo da identificare quelle che possono offrire i maggiori vantaggi rispetto al mutuo bancario in essere:
• se possibile, usufruire dell’assistenza e della consulenza di un operatore professionista indipendente per approfondire i vari aspetti delle proposte ed effettuare i necessari calcoli di confronto.

In merito alla convenzione ABI - Ministero dell’Economia:

• la rinegoziazione è ottenibile solo con la stessa banca che ha erogato il mutuo bancario originario;
• la rinegoziazione è applicabile solo ai mutui casa a tasso variabile stipulati entro il 28 Maggio 2008, salvo diverse specifiche stabilite preventivamente dalla singola banca per tutti i propri clienti;
• prevede una rimodulazione a rata fissa sui valori del 2006 ed un posticipato pagamento di quanto dovuto in più sulla base del tasso di interesse originario;
• i parametri di costo (tasso, spread, altre voci di spesa) del mutuo bancario originario non cambiano;
• gli interessi e le rate complessivamente pagate restano legate all’andamento del tasso variabile originario del mutuo bancario: il mutuo bancario, quindi, non diventa a tasso fisso ma a rata fissa, e rimane a tasso variabile;
• non è possibile predeterminare la durata complessiva del mutuo bancario, legata all’evoluzione del tasso di riferimento nel periodo residuo di rimborso;
• la forma di rinegoziazione proposta non sostituisce né cancella la già esistente possibilità di sostituire il proprio mutuo bancario tramite surroga.

In merito alla portabilità del mutuo bancario (surroga):

• la portabilità del mutuo bancario rimane operativa e prevede la possibilità di trasferire il proprio mutuo bancario presso un’altra banca, ottenendo anche condizioni migliorative;
• la portabilità del mutuo bancario è applicabile anche alle tipologie di mutui casa diverse dal tasso variabile e stipulati in qualunque data;
• con la surroga si scelgono le condizioni di mutuo bancario offerte dalla nuova banca, ed è quindi possibile modificare il tipo di tasso (si può scegliere anche il tasso fisso), lo spread e la durata del vecchio mutuo bancario;
• il mutuo bancario proposto dalla nuova banca può anche prevedere spese periodiche (assicurazione, incasso rata, gestione, etc) minori o nulle rispetto al mutuo bancario originario, permettendo così un risparmio aggiuntivo a quello ottenuto con la riduzione dello spread;
• si potrà conoscere da subito la durata totale del nuovo mutuo bancario;
• sono disponibili sul mercato le offerte di mutuo bancario per surroga di diversi istituti bancari a reale costo zero per il mutuatario, che (così come stabilito per legge) non deve quindi sostenere alcun costo per il suo ottenimento.

In sintesi, con la proposta di rinegoziazione ABI – Ministero dell’Economia si attua una sorta di dilazione di pagamento, in quanto si paga una rata di importo fisso e la differenza con quanto dovuto verrà pagata con ulteriori rate dopo la scadenza del mutuo bancario originario (per una durata aggiuntiva non predeterminabile). Non è possibile modificare i parametri del mutuo bancario in essere.

La concessione della rinegoziazione è obbligatoria per la banca che ha aderito alla convenzione, quindi costituisce una soluzione favorevole per coloro che si trovino già in difficoltà nel rimborsare il mutuo bancario ed abbiano già dovuto saltare il pagamento di una o più rate. Infatti, con una situazione debitoria già entrata in sofferenza sarebbe più difficile ottenere un mutuo bancario di surroga da una nuova banca.

Qualora invece, seppur con difficoltà e sacrifici, i pagamenti del mutuo bancario siano sempre rimasti regolari, l’accesso alla surroga a costo zero sarà più semplice e si avrà così la possibilità di cambiare banca, ottenere una riduzione di rata effettiva ed assicurarsi un maggiore risparmio totale. Si potranno scegliere i diversi parametri del mutuo bancario; in particolare, si può ridurre lo spread (e quindi il tasso applicato al mutuo bancario), e la durata del mutuo bancario potrà essere certa.

Puoi utilizzare il nostro strumento di calcolo nella sezione Guide e strumenti di MutuiOnline per simulare i diversi effetti della rinegoziazione e della surroga applicate al tuo mutuo bancario.
In generale, ipotizzando tassi costanti ai livelli attuali, la rinegoziazione tende a ridurre l’importo della rata mensile ma comporta un allungamento anche considerevole della durata totale del mutuo bancario e della spesa totale per interessi.

La surroga, invece, calcolata alle migliori condizioni di mercato disponibili ad oggi, permetterebbe due alternative:

• ottenere rate ancora più basse rispetto alla rinegoziazione, a parità di anni aggiuntivi di pagamento originati con la soluzione della rinegoziazione;
• mantenere la durata originaria del mutuo bancario con rate più elevate che nella rinegoziazione ma comunque più basse rispetto al mutuo bancario originario, e con un considerevole risparmio sugli interessi passivi totali sia rispetto al mutuo bancario originario sia rispetto alla rinegoziazione.